¿Por qué se disparan los precios en las subastas del BOE?

De un tiempo a esta parte, los precios de las subastas del BOE están cada vez más altos, ¿Qué está pasando? , pues aquí os vamos a contar lo que desde Ayuda Subastas pensamos.

Aumento de postores en las subastas del BOE

Evidentemente las subastas del BOE se han hecho más conocidas y por tanto están aterrizando más postores a cada subasta, el acceso al portal de subastas y  la mayor seguridad que ofrece esta plataforma han hecho que inversores de todo tipo acudan a intentar comprar en subasta a precios más bajos, lo que está ocurriendo es que con tanta competencia, el precio de algunas subastas deja de ser interesante, incluso nos podemos encontrar con precios por encima de precio de mercado en algunas situaciones, esto está volviendo locos a los inversores grandes que ven cómo el negocio se les está escapando entre las manos.

Poca información

Nos encontramos con postores que realmente no saben lo que están comprando y una vez se adjudica la subasta, se echan atrás, de ahí el aumento de cesiones de remate en el mercado, esto está haciendo mucho daño y estropea la esencia de las subastas, se lanzan sin siquiera saber qué deudas y cargas pueden tenerlos inmuebles y después vienen los problemas. 

A pesar de que internet está lleno de información de cómo se debe acudir a una subasta con seguridad, lo cierto es que seguimos encontrando inversores que sin entender se cuelan y suben los precios de manera exagerada y rompiendo la subasta; ya que al final ni él paga la adjudicación ni los inversores serios y con la información adecuada pueden adquirir el inmueble, todos salimos perdiendo.

Las engañosas tasaciones

En la ficha del portal de subastas del BOE, tenemos un campo de tasación, esta pregunta la he tenido que responder muchas veces y explicarla también, la tasación que viene en la ficha del inmueble; no es una tasación real (en algún caso puede ocurrir pero no es lo habitual), en el caso de las ejecuciones hipotecarias, lo habitual es que se coja como referente la tasación que se realizó del inmueble en la fecha en la que se hipotecó el inmueble, sin tener en cuenta la evolución de los precios desde la fecha en que se hipotecó y la actual.

De ahí que nos encontramos con inmuebles con un valor de subasta muy superior al valor real y claro eso hace que para la adjudicación directa del inmueble en muchos casos ni siquiera está por debajo del valor de mercado. (Esto ocurre por que esas tasaciones se hicieron en épocas en las que los bancos regalaban dinero y estafaron a todo el mundo con tasaciones infladas para que no solo compraras el piso, si no , el coche nuevo, el viaje a cancún, etc. Que os voy a decir que no sepáis)

La cantidad reclamada

La cantidad reclamada es otro de esos conceptos que muchos no tienen claro, no se trata de la deuda que tenga el inmueble, un inmueble puede tener y de hecho en multitud de ocasiones ocurre, muchas más deudas que lo que se identifica como cantidad reclamada.

La cantidad reclamada es la cifra por la cual el inmueble ha salido a subasta, no es la suma de todas las deudas, si no solo la deuda que ha ocasionado que el inmueble este subastándose, además de la cantidad reclamada existen muchos tipos de deudas que en muchas ocasiones tendrá que asumirlas quien ha ganado la subasta, por esto es de suma importancia realizar antes de la subasta un estudio claro de todas las deudas del inmueble y de cuales se cancelarán y cuáles no. 

Cargas

El campo de cargas de el portal de subastas del BOE, es diferente, está asignado a las subastas de Hacienda, ayuntamientos, diputaciones y algunas más, aquí sí que nos está diciendo las cargas que después de la subasta tendrán que ser liquidadas por el adjudicatario.

Aunque como siempre, no es 100% fiable, siempre hay que tener en cuenta que en la mayoría de los casos, el expediente del inmueble tiene una serie de años y sigue siendo esencial hacer un informe de deudas para obtener información actualizada de la situación en cuanto a deudas del inmueble.

Recordemos también que en los casos de subastas de hacienda, no vamos a encontrar información adicional (solo en algún caso ) como un certificado de cargas, nota simple, etc.

Cargas y deudas no registrales

Este tipo de deudas no van a aparecer en un certificado de cargas ni en una nota simple ya que el registro de la propiedad no las inscribe, principalmente estamos hablando de las deudas de IBI y de la comunidad de propietarios.

El problema que se nos presenta con estas deudas es que no podemos tener una cifra exacta de las deudas de este tipo que puede tener el inmueble, lo que sí podemos saber es una cifra aproximada ya que de las deudas de IBI solo tendremos que liquidar los tres últimos años ya que los anteriores caducan.

Ojo también por que aquí existe un riesgo que pocos conocen, en el caso de que el ayuntamiento correspondiente haya querido mantener las deudas sin que se cancelen podrían hacerlo, aunque eso requiere esfuerzo y ya se sabe que lo de trabajar bien y mucho no es una condición de muchos funcionarios.

Lo que sí pueden hacer y de hecho me lo he encontrado en muchas ocasiones es mantener los años que no se han liquidado en el expediente es decir, no los borran y esto nos ocasiona un problema a la hora de querer vender el inmueble ya que el comprador cuando vaya al ayuntamiento y consulte los IBI's pendientes, le volverán a sacar los años anteriores y aunque en realidad no haya que liquidarlos pues están cancelados, si picas, pues te los cobran.

El interior del inmueble

Otra cosa que muchas veces parecen no tener en cuenta algunos postores es la posible situación del interior del inmueble.

Sabemos que los inmuebles no se pueden visitar por dentro, pero al parecer pocos son los que tienen en cuenta esto, incluso parece que muchos dejan al azar la posibilidad de encontrarse un piso en perfecto estado, ya os decimos que esto ocurre 1 de entre 10.000 inmuebles,, por lo general, siempre vas a tener que gastar dinero en arreglar el inmueble.

Debemos tener en cuenta que una persona que sabe que le quitan la casa en uno o dos años ya no va a gastar dinero en mantenerla y por si fuera poco, cuando se vaya no va a hacer nada por que el piso quede en buen estado y se llevará todo lo que pueda, por lo que siempre se debe de calcular aunque sea un mínimo de gasto a realizar en el interior del inmueble.

El estudio de la propiedad nos puede dar pistas al respecto, esto está claro, por ejemplo si estamos hablando de un apartamento en la playa cuyos propietarios son extranjeros y lleva años cerrado el piso, pues tiene muchas posibilidades de que nos encontremos el piso en buen estado, pero si el caso no es ese, y nos encontramos con un inmueble en el que llevan sin pagar nada durante varios años y viven dentro, da por hecho que el piso no va a estar en el mejor de los estado y deberás gastar dinero en el interior y esto es en la mayoría de los casos

Este hecho parece que muchos postores no lo están teniendo en cuenta a la hora de pujar, y por ende hace que suban sus pujas haciendo de la subasta una compra mala ya que al final entre impuestos, deudas, reforma y solo contando eso más el tiempo que se tarda en obtener la posesión del inmueble, nos encontramos con que al final hemos pagado lo mismo que si lo hubiéramos comprado directamente a un vendedor normal, y esto se puede comprobar simplemente echando un vistazo a los portales inmobiliarios.

La posesión del inmueble

Este es otro factor que influye mucho en la adquisición de un inmueble en subasta, no solo por el retraso que puede ocasionar en obtener la posesión del inmueble sino que por si fuera poco que se tarde tanto tiempo, encima nos va a ocasionar un gasto que puede llegar a ser superior al beneficio que podemos obtener de la compra. 

Por si fuera poco, la nueva ley de vivienda nos pone las cosas mucho más difíciles en ese aspecto, una persona que se pueda declarar vulnerable puede tardar en salir del inmueble hasta dos o tres años, durante ese periodo, el nuevo propietario se deberá de hacer cargo de los gastos de comunidad, IBI y tasas municipales por lo que se puede tirar dos años pagando y sin poder disfrutar del inmueble lo que en algunos casos puede ocasionar la ruina del nuevo comprador.

En definitiva, si no sabemos quién o qué es lo que está pasando en el interior del inmueble, la posibilidad de que la compra sea un desastre aumenta mucho y aún asi, muchos postores acuden a las subastas sin saber absolutamente nada de quién o quienes están actualmente en el inmueble y aunque esto debía de ser una información que nos debía de proporcionar el juzgado el juzgado a través del expediente, no lo hacen, se limitan a decirnos que no consta la situación posesoria, ni se molestan en averiguar nada.por lo que es una labor que debemos hacer nosotros mismos con las dificultades que eso conlleva.

El estudio de las subastas del BOE

El estudio de una subasta del BOE es algo que debería hacer cualquier postor que no quiera acabar perdiendo dinero, consta de partes bien diferenciadas:

1.- La selección del inmueble:

A la hora de seleccionar un inmueble lo primero que debemos pensar es en cual va a ser el uso que le vamos a dar en caso de que nos lo adjudicamos, no es lo mismo pensar en un inmueble para comprarlo, arreglarlo y venderlo obteniendo así el beneficio que el caso de comprar con la idea de alquilarlo o incluso de vivir nosotros mismos en él.

En cada caso debemos afrontar el estudio de forma diferente, si pensamos en vender rápido, la puja debe de ser la menor posible, nos adaptaremos al mercado actual y deberíamos obtener un precio bajo para vender en el precio más alto posible y todo en el menor tiempo posible (esto teniendo en cuenta la lentitud de los juzgado en nuestro país hace que sean dos cuestiones que chocan entre sí )

En el caso de comprar para alquilar, la cosa cambia ya que aparte del posible beneficio de la venta dentro de un tiempo, lo cual hace que los cambios en el mercado puedan hacernos vender a un precio superior al de la compra, durante un tiempo también estaremos obteniendo beneficios del alquiler por lo que el beneficio aumenta.

Existen otros motivos por los que un postor puede luchar para obtener un inmueble, si lo quiere para vivir él, si está en un barrio que por lo que sea le interesa al postor etc.

Aparte de los motivos personales por los que queremos pujar por un inmueble determinado, debemos tener en cuenta otras cosas:

1.1 El Valor de subasta

El valor de subasta es el valor del que parte todo, este valor no tiene por que ser el valor de mercado, de hecho casi nunca lo es, en el caso de las ejecuciones hipotecarias, se suele obtener de la tasación que se realizó en el momento de firmar la hipoteca y esta puede tener años por lo que ese valor está obsoleto, pero a nuestros juzgados eso no les importa.

No obstante, la importancia del valor de subasta es fundamental; ya que este valor va a decidir sobre la adjudicación directa y lo utilizaremos para hacer los cálculos que necesitamos para calcular la puja máxima que estamos dispuestos a hacer para adjudicarse el inmueble.

1.2 La adjudicación directa

Este es el valor que marca el punto en el que, de adjudicarnos la vivienda, es decir, si la puja termina por encima de la cantidad de adjudicación directa, el proceso continúa con la adjudicación y obtendremos el inmueble.

Si la puja termina por debajo de la adjudicación directa, tanto el ejecutante como el ejecutado como un tercero (inquilino por ejemplo) tendrán derecho a obtener el inmobiliaria solo aumentando la puja máxima aunque sea por un euro, y además podrían presentar un tercero que sea él quién superando la puja máxima se quede con la subasta.

Por lo tanto, si nuestra puja esta por encima de la adjudicación directa, usted será el adjudicatario y el proceso continúa de forma normal, pero si su puja aunque sea la ganadora está por debajo de esta cantidad, empezará un proceso de comunicaciones entre el juzgado y los implicados (ejecutante, ejecutado y terceros) que va a alargar el proceso durante varios meses antes de saber si al final será usted el adjudicatario o al final aumentarán su puja y se lo quitarán, durante este proceso, su depósito seguirá retenido hasta que se decida si se la adjudican a usted o no. (Normalmente nos podemos ir a más de 6 meses).

Por lo tanto debemos tener claro que si pujamos por debajo de la adjudicación directa, el proceso se alarga durante varios meses sin tener la certeza de que al final nos adjudiquen el inmueble o no.

1.3 El valor de mercado

Es hora de saber cuál puede ser el valor de venta en perfecto estado de nuestra vivienda, esta no es una labor difícil ya que podemos encontrarnos varios portales ( Idealista, Precio vivienda, Trovimap, etc.) donde introduciendo los datos del inmueble nos va a arrojar un valor aproximado de mercado.

Hay que tener en cuenta que no es exacto, por varios motivos, en primer lugar que no sabemos como esta el interior de la vivienda, otro factor que puede influir es que estos portales comparan y hacen media con los pisos que actualmente están en venta alrededor del suyo, y además, se trata de los precios que sus dueños quieren, pero luego el precio real de venta puede ser un tanto inferior.

A partir de todo esto, ahora toca hacer la investigación que toda subasta tiene que tener detrás para acudir con la seguridad que sabemos perfectamente todos los aspectos que pueden influir en el éxito de su compra.

Los pasos a seguir serían:

1. Estudio de cargas y deudas
2. Visitar el inmueble 
3. Estudio económico 
4. Acudir a la puja.

En el siguiente post destriparemos los pasos uno a uno…