Qué es la cantidad reclamada y qué hay que tener en cuenta

Si no tienes claro qué es la cantidad reclamada. En el siguiente artículo, lo aclaramos.

La cantidad reclamada en una subasta judicial, de cara a una posible participación en una subasta del portal de subastas del BOE, se refiere a la cantidad que el ejecutado adeuda y por la cual se ha llevado a subasta un bien, es decir, es la deuda que causa la subasta del inmueble, esto no quiere decir que sea la deuda total que recae sobre el inmueble, de hecho, en la mayoría de las subastas, además de esta deuda causante de la subasta pueden aparecer otras deudas que debemos tener en cuenta.

Qué es la cantidad reclamada y cómo localizarla

Cuando estudiamos una subasta en la que estamos interesados, una de las primeras cosas que debemos hacer es localizar cual es la deuda reclamada que motivó la subasta.

Esto a veces no es una tarea sencilla ya que por un lado la cantidad reclamada es la deuda que hay en el momento de la emisión del edicto que normalmente no es la misma cantidad que se solicitó en una hipoteca, es decir que podemos encontrarnos una cantidad reclamada de 50.000€ mientras que no vamos a encontrar en la documentación ninguna hipoteca cuyo principal se esa cantidad por lo que aparte de la cantidad reclamada debemos tener en cuenta otras cosas para localizar la deuda culpable de la subasta.

La cantidad reclamada sería la cantidad que se debe en el momento de emitir el edicto, por eso en la mayoría de los casos la cantidad reclamada no coincide con la cantidad del principal de la hipoteca. 

Documentación ofrecida por el portal de subastas del BOE

El portal de subastas del BOE ofrece documentación en cada subasta para poder realizar un estudio sobre las deudas y posibles inconvenientes que puede tener la subasta que se ofrece, aunque en la mayoría de los casos esta documentación resulta insuficiente.

En muchas ocasiones solo nos ofrecen el edicto, otras incluyen el certificado de cargas (normalmente emitido hace años) y rara es la subasta en la que nos ofrecen una información más completa.

Hay que tener mucho cuidado a la hora de estudiar las cargas y deudas de una subasta; ya que no conoceremos el expediente ya que no lo publican y muchas cuestiones no vamos a poder conocerlas antes de la subasta, datos como si se han notificado bien las cosas al ejecutado, la situación posesoria que en la mayoría de los casos aunque en teoría dicha información nos la debe proporcionar el portal, no lo hacen y utilizan de manera cómoda el “No consta” , del que hacen un claro abuso.

Pago de la cantidad reclamada

Como hemos indicado antes, la cantidad reclamada es la deuda por la que el inmueble sale a subasta, por lo que la cantidad de la puja ganadora, se utilizará para cancelar dicha deuda por lo que la deuda causante de la subasta será cancelada con la cantidad por la que se adjudica la subasta.

Incluso aunque la mejor postura sea inferior a la deuda, esta se cancelará, es decir que si la cantidad reclamada es de 50.000€ y la mejor postura aceptada por la mesa de subasta es de 40.000€ , la deuda se cancelará, en ningún caso será el adjudicatario el que tenga que aparte del valor de su puja tenga que pagar la diferencia entre lo pujado y la cantidad reclamada.

Dinero sobrante de la puja

En muchos casos, la puja ganadora supera la cantidad reclamada y después de cancelar la deuda causante de la subasta existe un sobrante, este sobrante en primer lugar servirá para liquidar otro tipo de deudas, embargos, otras hipotecas, intereses, costas, etc. y si aún así sigue sobrando, será el ejecutado quién recibirá el sobrante. 

Cálculo del valor de subasta

El valor de subasta de un inmueble es el precio que marca el juzgado como valor del bien en una subasta judicial. Este valor se calcula teniendo en cuenta una serie de factores, como la ubicación del inmueble, su estado de conservación, sus características y su posible uso.

En algunos casos, el valor de subasta es igual al valor de tasación del inmueble. Sin embargo, en otros casos, el valor de subasta puede ser inferior o superior al valor de tasación. Esto se debe a que el valor de tasación es un valor estimado del bien, mientras que el valor de subasta es el precio que realmente marca el punto del precio que se estima que tiene el bien en la subasta.

En general, el valor de subasta de un inmueble suele ser inferior al valor de tasación. Esto se debe a que los compradores en una subasta judicial suelen ser conscientes de los riesgos que conlleva comprar un bien en esta situación. Por ello, están dispuestos a pagar un precio más bajo por el bien.

El valor de subasta de un inmueble también puede ser superior al valor de tasación en algunos casos.

Esto se puede deber a que el inmueble tenga una ubicación muy buena, porque sea un bien muy demandado o porque el valor de tasación actual lo han calculado basándose en una tasación antigua que aunque en teoría debería de ser menor, debido a la burbuja inmobiliaria de otros años, el resultado son tasaciones mucho más altas que el valor de mercado actual, recordemos que en los años 2007, 2008, 2009...

Cuando un banco tasaba un inmueble, solían darle un valor muy alto con lo que además de comprarse la casa, les sobraba dinero para comprarse el coche, amueblar el piso e incluso hacerse un viaje; de esos polvos estos lodos que sumado a las pocas ganas que tienen en los juzgados por hacer bien su trabajo y realizar tasaciones reales adaptadas al mercado de hoy.

Nos encontramos con subastas en las que la tasación es muy superior al precio de mercado de hoy y que ni siquiera pujando por el 70% merece la pena ya que es un precio superior al de mercado actual.  

Si estás pensando en comprar un inmueble en una subasta judicial, es importante que tengas en cuenta el valor de subasta y los riesgos que conlleva esta operación. Es recomendable que consultes con un especialista en este tipo de procedimientos para obtener más información.

La importancia de la adjudicación directa

La cantidad reclamada y el valor de subasta son los dos datos que marcarán la subasta, uno por que la intención de la subasta es que el acreedor pueda cobrar la deuda y la otra por que va a marcar el precio de la subasta, el valor de subasta, marcará la adjudicación directa, que ya trataremos en un artículo dedicado por entero a este término.

En las subastas judiciales, la adjudicación directa es a partir del 70% del valor de subasta y esta si que es una cifra muy a tener en cuenta, si este 70% del valor de subasta lo compraramos con el valor de mercado del inmueble y nos puede ofrecer un beneficio, esto es fundamental a la hora de estudiar una subasta, por que si el precio de la subasta no es interesante, seria mejor utilizar otra forma de comprar inmuebles.

Conclusiones

Con respecto a la cantidad reclamada, debemos tener en cuenta una serie de puntos que mencionamos a continuación:

1.- Se trata de la deuda que ocasionó la subasta

2.- Dicha deuda se cancela con el valor de la adjudicación

3.- Pueden existir más deudas.

Por lo tanto, lo primero que debemos hacer al estudiar una subasta es valora si económicamente es interesante y para eso, debemos tener en cuenta todos estos datos y contar con el asesoramiento de alguien especialista en subastas.